Hiện nay các căn hộ chung cư đang rất được ưu chuộng, kể cả những căn hộ chung cư cao cấp cũng như các căn hộ chung cư dành cho những hộ gia đình thu nhập thấp đều rất được chú ý đến. Vậy các chủ dự án đầu tư khi muốn đưa ra bán một dự án chung cư thì cần phải chuẩn bị những gì, và đặc biệt phải có các điều kiện để mở bán một dự án chung cư. Cụ thể các điều kiện đó như thế nào? Tư vấn Blue Nghệ An xin được chia sẻ như sau.
Nguồn Internet
Cơ sở pháp lý:
– Luật nhà ở 2014.
– Luật kinh doanh bất động sản 2014.
– Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Căn cứ tại Khoản 3 Điều 69 Luật nhà ở 2014 quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại có quy định:
– Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 có quy định:
Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn
Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như:
+ Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó( được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).
+ Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng.
Đồng thời, tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định trong trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Tóm lại các điều kiện cụ thể khi muốn mở bán một dự án chung cư là:
- Dự án đã được cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
- Cung cấp đầy đủ hồ sơ dự án.
- Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công.
- Đối với Chung cư/Block tòa nhà hỗn hợp, thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng.
- Đối với nhà liền kề/thấp tầng, phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng theo tiến độ.
- Công văn của Sở Xây dựng về việc chấp thuận cho Chủ đầu tư đó, được mở bán nhà ở hình thành trong trong tương lai, kèm theo đó là số lượng sản phẩm được phép bán.
- Chủ đầu tư của dự án nhà ở hình thành trong tương lai đó, phải được một ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng, để tránh trường hợp chủ đầu tư không thực hiện giao nhà đúng tiến độ bàn giao như cam kết.
Như vậy, khi chúng ta đã quyết định mua ở hoặc đầu tư một dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải chú ý đến các điều kiện nêu trên. Nếu chủ đầu tư không cung cấp đầy đủ các điều kiện đó, thì chúng ta cần phải cân nhắc đối với dự án này. Mọi vấn đề cần biết thêm mong quý vị liên hệ với công ty Tư vấn Blue ở Nghệ An, chúng tôi luôn đồng hành cùng quý vị.
